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COS’È IL CONDOMINIO PARZIALE?

SIGNIFICATO DI CONDOMINIO PARZIALE

In un condominio possibile che, accanto a beni che sono comuni a tutti i comproprietari delle varie unità immobiliari, ve ne siano altri che vengono considerati solamente di alcuni condòmini, e non di tutti.
Nel caso in cui un bene sia di godimento esclusivo di una parte dell’edificio condominiale venendo, quindi, meno la contitolarità, su di esso, di tutti i condòmini, si parla di condominio parziale (1)(2)(3)(4).

Già nel 1994, la Corte di Cassazione riconobbe il condominio parziale quale istituto autonomo (5), affermando che «il condominio parziale raffigura una categoria radicata nell’esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza…….i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi, gli impianti di uso comune sono destinati all’uso non di tutto l’edificio ma di una sola parte» (6).
Il condominio parziale riconfigura quelli che sono i rapporti tra unità immobiliari e parti comuni (7).
La proprietà dei beni comuni, in un condominio, si configura nei confronti di tutti i condòmini, nel momento in cui questi beni siano funzionalmente e materialmente collegati alla globalità delle unità abitative del condominio; in pratica una relazione di accessorietà (8).
Nel condominio parziale, la contitolarità di impianti e servizi indicati nell’articolo 1117 cod. civ. attribuita solo ad alcuni dei condòmini, tenuto conto del collegamento tra questi beni e alcuni piani o porzioni di piano dell’edificio condominiale.

ESEMPIO PRATICO DI CONDOMINIO PARZIALE

Facciamo un esempio pratico.
Si immagini un condominio, costituito da due scale, A e B.
Alla scala A abitano i condòmini Rossi e Gialli.
Alla scala B abitano i condòmini Verdi e Blu.
I condòmini Rossi e Gialli sono proprietari della scala A, e i condòmini Verdi e Blu sono proprietari della scala B (9).
Ne consegue che, per la tinteggiatura o il rifacimento della scala A, dovranno essere convocati soltanto i condòmini Rossi e Gialli, e saranno soltanto loro a pagare le spese di rifacimento; nulla sarà dovuto dagli abitanti della scala B.

LA PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ PUÒ ESSERE SUPERATA DAL TITOLO CONTRARIO

L’articolo 1117 cod. civ. prevede la presunzione di comunione, di tutti quei beni e servizi presenti nell’edificio condominiale; questi beni si prevedono come condominiali, cioè di tutti i condòmini, dal momento che la presunzione di comunione è detta iuris tantum (10) e quindi ammette la prova contraria.
Esempio: Un costruttore vende un appartamento, frazionando quindi l’edificio costruito e a seguito di ci si crea una situazione di condominio; in quel momento il compratore acquisisce la contitolarità anche sui beni e servizi comuni dell’edificio condominiale.
Se per l’atto di vendita dovesse contenere, in maniera chiara ed univoca la volontà di riservare in via esclusiva ad uno dei condòmini la proprietà delle parti comuni, escludendo gli altri, ecco che in questo caso si parlerà di titolo contrario che “vince” la presunzione di comunione (11).
Appare idoneo come titolo contrario non solo l’atto di compravendita, ma qualsiasi atto che trasferisca la proprietà, come potrebbe essere anche una successione testamentaria o una donazione.
Il condòmino che rivendichi la titolarità esclusiva di un bene, tra quelli elencati dall’articolo 1117, quindi obbligato a fornirne la prova, ‒prova derivante dal titolo contrario‒ e in mancanza di ci il suddetto bene rientra nella contitolarità di tutti i condòmini (12).

PARTE DELLA DOTTRINA NON AMMETTE LA FIGURA DEL CONDOMINIO PARZIALE

La dottrina (13) ha affermato come la contitolarità dei beni condominiali si basi su un doppio collegamento, materiale e funzionale, dei beni stessi (14).
La figura del condominio parziale, per, viene in parte rifiutata, soprattutto nell’ottica di un condominio visto come unitario e non divisibile.
Una parte della dottrina esclude, quindi, l’esistenza del condominio parziale, ritenendo, in base a quanto stabilito dall’articolo 1117 cod.civ., il rapporto condòmini-condominio così forte, da negare la possibilità che una parte dei beni possa appartenere solo ad una parte dei condòmini.
Questa visione porta a considerare il condominio come un agglomerato unitario e organico, che svolge la propria funzione al di là dell’effettivo uso dei beni e servizi da parte dei singoli condòmini.

RICONOSCIMENTO DEL CONDOMINIO PARZIALE NELLE SENTENZE DELLA CASSAZIONE

La Cassazione, in tema di condominio parziale, ha dunque stabilito, in numerose sentenze, come la presunzione di comunione superata nel caso in cui, i beni o i servizi presenti, siano al servizio non di tutto l’edificio, ma solo di una parte di esso, e ciò quando, per le caratteristiche del bene condominiale, questo rientri nella contitolarità di una parte dei condòmini.
La Suprema Corte (15), anche recentemente (16), ha confermato che, il diritto che ogni condòmino può avanzare su servizi o beni in comune, da individuarsi nella relazione di accessorietà tra quel bene o servizio con la singola unità abitativa.
Sul riconoscimento del condominio parziale, la Cassazione, ancora nel 2015, ha ribadito come ≪Il condominio parziale non possiede una propria autonomia perfetta, distinta e separata da quella relativa al condominio avente ad oggetto l’intero fabbricato≫ (17).
I requisiti per l’assegnazione della proprietà comune, a tutti i partecipanti del condominio, vengono meno se, per le loro caratteristiche materiali e funzionali, i beni, i servizi e gli impianti siano destinati all’uso non di tutto il condominio, ma solo di una porzione di esso.
Quindi se i beni o i servizi servono soltanto una porzione dell’edificio condominiale e non tutto, viene meno il requisito della comunione (18).
Ciò implica, ovviamente, una diversa ripartizione delle spese, così come prevede l’articolo 1123 cod. civ., terzo comma: ≪Qualora un edificio abbia pi scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità≫.

CONDOMINIO PARZIALE E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

L’articolo 1123 cod. civ. stabilisce che, le spese riguardanti la manutenzione e la conservazione del bene, devono essere a carico dei proprietari della parte del condominio al quale, il bene, apporta utilità.
L’esistenza di un condominio parziale comporta, come conseguenza, anche un diverso calcolo delle maggioranze assembleari.
Affinché, quindi, siano valide le delibere assembleari, prevista una maggioranza limitata ai soli condòmini destinatari del godimento del bene o del servizio.
«Relativamente alle cose dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione……non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano……e non sorge l’obbligazione di contribuire alle spese» (19).

È POSSIBILE POSSIBILE “SUBASSEMBLEARE” L’ASSEMBLEA

L’uso esclusivo, dunque, da parte di alcuni condòmini di un bene o servizio, esclude, da parte degli altri condòmini che non ne hanno il godimento, il voto all’assemblea condominiale e la partecipazione alle spese.
In pratica esiste la possibilità di “subassembleare” l’assemblea, e le delibere assembleari richiederanno una maggioranza calcolabile non su tutti i condòmini, ma soltanto su quelli interessati (20).
Un’altra parte della dottrina (21) ritiene, di contro, inevitabile la partecipazione di tutti i condòmini a quelle assemblee dove si discuta e si decida in merito alla installazione di nuove opere, come ad esempio un ascensore.
Nel caso, quindi, di una innovazione, il diritto a presenziare all’assemblea, e quindi anche a votare, riguarda anche tutti gli altri condòmini.
Infatti, considerando un condominio con due scale, A e B, se il condominio parziale della scala A decidesse di installare un ascensore, i condòmini della scala B potrebbero opporre il loro diniego a tale decisione, in quanto questo intervento potrebbe arrecare conseguenze alla staticità dell’edificio o avere riflessi negativi sul decoro architettonico (22).

NON SEMPRE LA CASSAZIONE HA RICONOSCIUTO IL CONDOMINIO PARZIALE

Una parte della giurisprudenza, ha però negato l’esistenza del condominio parziale, contraddicendo passate decisioni, stabilendo che ≪Negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni, nella loro interezza, (anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile) a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117, 1° comma, del codice civile≫ (23).

NOTE:

(1)   F. Lazzaro, M. Di Marzio, F. Petrolati, Codice del condominio, Milano, Giuffrè, 2014.
(2)   Sentenza della Cassazione n. 8136/04.
(3)   Sentenza della Cassazione n. 23851/10.
(4)   Sentenza della Cassazione n. 17875/13.
(5)   C. Di Franco, 2007, Profili giuridici del condominio: in particolare del condominio parziale e del condominio minimo, Studium Iuris, fascicolo 6, pp. 646-651.
(6)   Sentenza della Cassazione n. 7885/94.
(7)   F. Caringella, Studi di diritto civile, Milano, Giuffrè, 2005.
(8)   A. G. Diana, La proprietà immobiliare urbana, Milano, Giuffrè, 2006.
(9)   A meno che il titolo di compravendita degli appartamenti o il regolamento contrattuale non disponga diversamente.
(10) Di solo diritto.
(11) Sentenza della Cassazione n. 11820/11.
(12) Sentenza della Cassazione n. 4953/01.
(13) Il pensiero dei giuristi.
(14) M. De Tilla, Il nuovo condominio, Milano, Giuffrè , 2015.
(15) La Cassazione.
(16) Sentenza della Cassazione n. 24296/15.
(17) Sentenza della Cassazione n. 1680/15.
(18) A. G. Diana, La proprietà immobiliare urbana, Milano, Giuffrè, 2006.
(19) Sentenza della Cassazione n. 7885/94.
(20) A. Celeste, L. Salciarini, R. Corona, F. Girino, L. Terzago, R. Triola, Responsabilità e convivenze nel condominio, Milano, Giuffrè, 2003.
(21) Il pensiero dei giuristi.
(22) A. Celeste, L. Salciarini, R. Corona, F. Girino, L. Terzago, R. Triola, Responsabilità e convivenze nel condominio, Milano, Giuffrè, 2003.
(23) Sentenza della Cassazione n. 4372/15.

PER APPROFONDIRE:

www.fanpage.it/diritto/condominio-parziale-e-art-1123-c-c/

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